luật tranh chấp nhà ở

TRANH CHẤP NHÀ Ở

Bất động sản là một tài sản đặc biệt và vô cùng có giá trị, trong đó, nhà ở cũng là tài sản dẫn đến nhiều tranh chấp. Tư vấn giải quyết về nhà đang tranh chấp hiện nay là nhu cầu phổ biến của đại đa số người dân. Vì thị trường giao dịch bất động sản (nói chung) và nhà ở (nói riêng) đang phát triển rất sôi động kèm theo đó là nhiều rủi ro liên quan. Vậy làm sao để hiểu thế nào là Tranh chấp nhà ở và những vấn đề liên quan xoay quanh về tranh chấp nhà ở như thế nào? Hãy cùng Dimor tìm hiểu về những quy định pháp luật hiện hành liên quan đến vấn đề này bên dưới nhé

I. Thực trạng tranh chấp nhà ở

Tranh chấp nhà ở là một vấn đề phổ biến trong xã hội hiện nay. Thực trạng tranh chấp nhà ở có thể phân chia thành hai loại chính: tranh chấp giữa các cá nhân trong gia đình và tranh chấp giữa các bên liên quan bên ngoài gia đình.

+ Tranh chấp giữa các cá nhân trong gia đình: Tranh chấp nhà ở trong gia đình thường xuất phát từ các lý do gia đình như ly dị, di chuyển, kế thừa, thừa kế, con cháu không đồng ý với phân chia tài sản gia đình, và các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở trong gia đình.

+ Tranh chấp giữa các bên liên quan bên ngoài gia đình: Tranh chấp nhà ở giữa các bên liên quan bên ngoài gia đình thường liên quan đến việc thuê, cho thuê, mua bán nhà, việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà, việc vi phạm các quyền và nghĩa vụ của bên thuê hoặc bên cho thuê, việc vi phạm quyền sử dụng đất của chủ sở hữu, và các vấn đề pháp lý liên quan đến quyền sử dụng nhà ở.

Tranh chấp nhà ở có thể gây ra những hậu quả nghiêm trọng đối với tất cả các bên liên quan. Nó có thể gây mất lòng tin, gây căng thẳng gia đình, gây mất tài sản và tạo ra những vụ việc xung đột và bất đồng quan điểm.

Để giải quyết tranh chấp nhà ở, các bên tranh chấp có thể sử dụng các phương pháp giải quyết tranh chấp như đàm phán, trọng tài, hoặc thông qua việc đưa vụ việc ra tòa án. Ngoài ra, các quy định pháp luật và quyền sở hữu được áp dụng để hỗ trợ các bên liên quan giải quyết tranh chấp một cách công bằng và hợp pháp.

II. Quy định pháp luật về tranh chấp nhà ở

1. Tranh chấp nhà ở là gì?

Tranh chấp nhà ở là tình huống khi hai hoặc nhiều bên có ý kiến khác nhau về các quyền, lợi ích hoặc sở hữu liên quan đến một căn nhà hoặc tài sản động nhất định. Tranh chấp nhà ở thường phát sinh khi có tranh cãi về việc sở hữu, quyền sử dụng, thuê, mua bán, xây dựng, sửa chữa hoặc chuyển nhượng căn nhà. Các tranh chấp nhà ở có thể được giải quyết thông qua đàm phán, trọng tài, hoặc thông qua hệ thống pháp luật trong nước.

2. Có bắt buộc phải hòa giải khi tranh chấp nhà ở

Căn cứ Khoản 1 Điều 177 Luật Nhà ở 2014, Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải. Vì vậy, nhà đang tranh chấp nên được giải quyết thông qua hoà giải.

3. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp nhà ở

Theo Điều 203 Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

* Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

* Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, cụ thể:

+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Chủ tịch Ủy ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.

- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

4. Tranh chấp nhà ở được giải quyết như thế nào?

Theo Điều 177 Luật Nhà ở 2014 quy định việc giải quyết tranh chấp về nhà ở như sau:

- Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải.

- Tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

- Tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được giao cho cơ quan trung ương quản lý; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

- Tranh chấp về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

III. Giải đáp một số câu hỏi về tranh chấp nhà ở

1. Nhà ở đang tranh chấp thì có được bán không?

Căn cứ tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện để một thửa đất có thể chuyển nhượng được như sau:

* Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai năm 2013

– Đất không có tranh chấp

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

– Trong thời hạn sử dụng đất.

* Ngoài các điều kiện quy định tên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013.

* Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, theo quy định trên, đất đang có tranh chấp thì không đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng, bán theo quy định của pháp luật. Do đó, nếu muốn thực hiện thủ tục bán đất đai thì trước hết phải giải quyết tranh chấp theo đúng trình tự của luật quy định.

2. Nhà đang thi công nhưng xảy ra tranh chấp thì có được tiếp tục thi công hay không?

Phần đất mà đang xảy ra tranh chấp, người có quyền lợi liên quan nộp đơn khởi kiện và có yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thời theo Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 thì Uỷ ban nhân dân sẽ có căn cứ để không cấp phép xây dựng:

"Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó."

Trên thực tế, dù tòa án có áp dụng biện pháp khẩn cấp cấp tạm thời hay không thì vì đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì chưa có căn cứ để xác định chủ sử dụng đất là ai… Vì vậy, việc xây dựng sẽ không được chính quyền cho phép.

3. Trình tự giải quyết tranh chấp nhà ở

Thứ nhất, Trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã.

Theo Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

– Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

– Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo đó, trình tự giải quyết tranh chấp đất đai ở cấp xã được thực hiện qua 2 bước, cụ thể như sau:

+ Bước 1: Tổ chức hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình phải phối hợp với các tổ chức chính trị – xã hội ở địa phương. Thời hạn hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp.

+ Bước 2: Lập biên bản hòa giải.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai thì thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã là thủ tục bắt buộc các bên tham gia giải quyết.

Thứ hai, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính.

Căn cứ Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự hành chính (Trừ khoản 1 điều này), cụ thể:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

+ Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

- Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

Thứ ba, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo trình tự tố tụng dân sự.

Theo Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do tòa án nhân dân giải quyết.”

Việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền.

+ Bước 1: Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án.

+ Bước 2: Tòa án đã thụ lý vụ án, tiến hành hòa giải. Đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc.

+ Bước 3: Đưa vụ án ra xét xử. Tòa án nhân dân có thẩm quyền xét xử theo thủ tục xét xử sơ thẩm ra bản án hoặc quyết định.

Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

4. Đứng tên quyền sử dụng đất nhưng di chúc thừa kế của ba mẹ lại giao nhà cho người con khác thì khi xảy ra tranh chấp ai là người có quyền sở hữu nhà ở đó?

Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: "Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác".

Trong trường hợp này thì dù đứng tên quyền sử dụng đất nhưng không có nghĩa là được sở hữu đất. Nếu khi còn sống ba mẹ của bạn đã cho bạn mảnh đất đó hoặc để lại di chúc cho bố bạn thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cấp cho bạn là đúng quy định của pháp luật.

Nhưng trường hợp này khi ba mẹ bạn đã có di chúc để lại cho người con khác thì quyền sở hữu sẽ thuộc về người con này (nếu trường hợp di chúc hợp pháp, đủ điều kiện theo đúng pháp luật).